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掌握置業每個階段的實用貼士。

Borrow mortgagetips

掌握置業每個階段的實用貼士。

掌握按揭貼士

掌握置業每個階段的實用貼士。

置業前須考慮事項
  • 跟據自己的負擔能力而作出物業價格的預算
  • 考慮物業所屬地區和位置
  • 留意物業四周環境、交通、公共設施、學校網及未來規劃等資料
  • 比較不同發展商、物業管理及保安服務
  • 參考區內物業的二手成交價及轉售價值

物業資料搜查

在您選購物業之前,記緊要了解物業的相關資料:

  • 物業的擁有權和有效的產權負擔(包括按揭或押記、建築命令及法庭命令等)
  • 留意現有業主及其物業的擁有權
  • 物業是否設有用途限制
  • 租契(包括租契剩餘年期及續期權限)
  • 物業現況(自住或出租)
  • 政府租契所擬定之年期
  • 業主對物業的陳述(例如:有關單位曾否曾經改建大廈會否進行維修工程,業主是否需要負擔任何費用等)
  • 落實成交前須向業主查明有關差餉、地租、物業維修及管理費等費用是否全部繳清,否則有可能於成交後承擔額外費用
  • 記緊向地產代理或業主查明物業是否存在任何僭建物或維修令,如有,應先向銀行查詢能否為物業提供按揭

睇樓注意事項: 睇樓的時候,您可向地產代理查詢以下的資料,先了解物業詳情才作出任何決定

  • 睇樓前須簽訂地產代理協議書(俗稱「睇樓紙」)
  • 要求地產代理安排在不同時段睇樓,以了解不同時間的景觀、人流及是否存在噪音學問題
  • 避免重覆經不同的地產代理到同一單位睇樓,以免一旦成交時要支付雙重佣金
  • 估值(可要求代理口頭估價或可以透過我們的Breeze Home手機程式或網上估價,隨時隨地為物業即時估價)

置業交易程序
步驟 1:了解最新按揭指引
步驟 2:物業資料搜查
步驟 3:搜尋樓盤
步驟 4:簽署買賣合約
步驟 5:挑選合適按揭計劃
步驟 6:完成樓宇買賣交易
了解影響地產市場的現行政策。 聯絡銀行,評估您可負擔的每月還款額及最高可借貸款額 1.選擇心儀樓盤

2.透過銀行或地產代理獲取物業報價

1.簽署臨時買賣合約並支付臨時訂金(細訂)

2.選定代表律師

向銀行申請樓宇按揭 1.簽署正式買賣合約

2.透過律師繳交訂金(大訂)、印花稅及買家印花稅(如適用)

3.銀行批核按揭申請後到銀行辦理有關手續

4.申請或重新登記相關服務,包括水、電、煤、電話及互聯網等

5.於交易前作最後一次驗樓

6.交易日:

• 買賣雙方簽署樓契及按揭契

• 簽署所有契約之後,律師會通知銀行,銀行會將貸塚交予律師,再安排轉交賣方

• 領取鎖匙,接收物業

按揭申請所需文件

按揭申請程序非常簡單,您只須聯絡我們的渣打Mortgage Master 「按揭專家」,便能為您安排一切。與此同時,請記緊帶備所需文件:

樓宇按揭申請(個人申請者)所需文件

基本文件

  1. 香港永久性居民身份證或有效護照副本
  2. 臨時或正式買賣合約副本
  3. 己填妥並由所有貸款申請人簽署之樓宇按揭申請表
  4. 個人收入證明 (請參閱下表資料)
職業類別
6成或以下之樓宇按揭貸款申請所需文件
受薪人士 顯示最近2個月之薪金紀錄的銀行存摺 / 月結單
非固定收入人士
  1. 顯示最近6個月之薪金紀錄的銀行存摺 / 月結單及
  2. 最近年度稅單;或最近3個月的糧單(須有僱主姓名);
    或受僱證明文件 – 證明申請人職銜及每月薪金
自僱人士
(須列明股權百分比)
  1. 有效商業登記證副本及
  2. 最近4個月之個人及公司戶口銀行存摺 / 月結單存取款紀錄及
  3. 最近年度公司稅單或最近年度公司己核數的財務報告及
  4. 股份分配證明或於按揭申請表列明企業所有權
租金收入人士 6個月或以上剩餘租賃期的有效租約
買樓財政預算
費用
詳細資料
首期 一般最少為樓價之40%
(須視乎個別情況而定)
律師費 包括買賣合約、按揭契律師費及其他相關雜費
釐印費,
買家印花稅,
額外印花稅
詳情請參閱「 了解最新按揭指引 」
保險費 包括家居保險(視乎樓價、投保範圍、賠償費用及年期等)、火險、樓宇按揭壽險等;保障金額視乎個別情況而定
地產代理佣金 一般情況下,透過地產代理購買二手物業,買方須繳付地產代理佣金。金額視乎樓價及雙方協議而定,一般約為樓價的1%
其他雜費 包括搬遷費、水、電、煤之轉名手續費、按金、差餉、管理費等
驗樓精明貼士

很多業主在置業後因遇到不少樓宇問題而感到苦惱,當中常見的包括雲石的裂紋、廁所地台應否傾斜、裝修後發現漏水等問題,現在就由香港著名驗樓師詹濟南先生為您帶來驗樓貼士,讓你了解更多。

  • 擁有超過20年經驗,曾為7,000多個住宅單位檢驗。
  • 為香港有線電視,樓盤傳真節目內的「業主新睇驗」之驗樓嘉賓
  • 曾在經濟日報發表約20關於編驗樓的文章及出版一系列驗樓工具書。

1. 怎樣檢驗雲石?

驗收天然石材最困難的地方是判斷它的裂紋是天然或是人為損壞,下列是判決裂紋的小貼士:

  • 拋光面的石材有它的物理性能,表面有鏡面光澤,能清晰地反映出景物
  • 石材的裂紋是順合它們的紋理,人為損破修補位置可能與天然紋理不一致
  • 天然裂紋的手感比人為損破的裂紋手感順滑

天然石材與工業製人造石板不同,石材顏色常有不一致情況,主觀判決如下:

  • 應在正常的室光下距離石材1500mm觀察,無大差別便應當作合標準品質
  • 雲石的天然或微少的人為缺憾可透過現場執修解決

在環保的角度出發,我們也應考慮地球資源,少少瑕疵就要更換石材,地球上再多百個石礦都不可能滿足人類需求,其碳排放、水資原等都虛耗很多。

2. 怎樣檢驗廚房及廁所地面斜度是否適合?

經常有業主為廁所及廚房的地台斜度與發展商爭執,不傾斜的廚房及廁所地已實行多年,原因眾說紛紜:有說是酒店式設計、有人認為雲石難以做斜、亦有人認為方便打理等。

紜紜的說法中,最令本人順服的說法,是兩名外籍專業人士之意見: 廁房及廚房的水損害(water damage)較為嚴重,水份會影響結構及粉飾物的耐用性,為減少傾倒用水到地面做成的影響,該處地台做平而不做斜,同時設計也考慮清潔的環節,採用昂貴而易潔性材料(easy clean material),所以廁所及廚房的地台是不倒斜的,不倒斜是合格的裝置。

近年新樓的廚廁天花漏水或破壞的個案減少了,都是這種設計帶來的好處。

3. 空鼓批盪(空心天花或牆身)的判決?

業主驗收天花及牆身的批盪時應用敲打方法測試(可用天筆或小膠鎚), 空鼓面積應合乎下列示圖:

空鼓批盪須不大於300mm x 300mm,但其最長及最闊地方都相等300mm,應當作300mm x 300mm空鼓批盪維修

不大於300mm可以不修

不大於300mm可以不修

不大於300mm可以不修

不大於300mm可以不修

不大於500mm可以不修,大於500mm必須維修

不大於100mm可以不修
4. 空鼓(空心)瓷磚的判決?

牆身或地面的瓷磚應用敲打方法(可用天線筆或小膠鎚)測試, 其空鼓的標準如下:

細於300m x 300m的瓷磚飾面

獨立的空鼓地方不得多於3處

細於300m x 300m的瓷磚飾面

任何位置的連續性空鼓地方不得多於瓷磚面積的10%,多於一處的連續性空鼓,計算它們的總空鼓面積,範圍不多於瓷磚的10%

細於300m x 300m的瓷磚飾面

獨立的空鼓地方不得多於5處

細於300m x 300m的瓷磚飾面

任何位置的連續性空鼓地方不得多於瓷磚面積的10%,多於一處的連續性空鼓,計算它們的總空鼓面積,範圍不多於瓷磚的10%
5. 什麼是漏水的徵兆?

每位業主最不想見到的就是單位內之漏水問題,常見的地方有:窗、外牆、天花、來去水喉、冷氣機邊等,業主收樓時應小心檢查下列地方:

  • 廚房及廁所的結構天花有沒有水漬及白色的結晶體
  • 窗邊有沒有水漬、窗外的玻璃膠及防水膠有沒有損破、漏做、氣泡等瑕疵
  • 來去水系統及其周邊有沒有水漬及滲水情況
  • 冷氣機有沒有水漬、冷氣喉有沒有被包好、冷氣喉與外牆間有沒有空隙
  • 任何外牆有沒有水漬

還有很多其它地方,業主都要一一小心檢查。

6. 如何避免裝修時打鑿的破壞?

結構被過量的受震會帶來不良的問題,香港一向依據的英國標準BS8110內容,簡單地形容結構不應受到超額震盪如下:


資料來源:英國標準BS8110/BS8110 Structural Use of Concrete

所以業主裝修時應確保下列工作:

  • 裝修時不要使用功率過大的工具
  • 確保沒有打鑿過深的坑洞
  • 不能在單位內使用不鋒利的鑿子、炮尖
  • 不能讓裝修師傅打鑿主結構及耐火結構
  • 如有問題,應聘請專業人士勘察單位情況
  • 打鑿後要檢查周圍有沒有明顯的裂紋

7. 怎樣編寫瑕疵執修單?

驗完樓往往會有執修單要編寫,最理想的執修單應該如下列的表達:

  • 簡單地描述各項瑕疵
  • 讓工人能易明及掌握得到業主的意見
  • 準確表達問題
  • 清楚列明瑕疵的位置
  • 列出執修的工種
  • 現場的告示貼應與執修表一致
  • 現場的告示貼必須穩固的貼在單位內
  • 忌用責怪、謾罵、抽象的字句
  • 應盡量少用個人在執修上的意見,讓承建商發揮他們的專業

借定唔借?還得到先好借!

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